Чи вигідно купувати нерухомість на Балі? Міфи та реальність.

Привіт,

Сьогодні поділюсь своїми думками про "хайп", який зараз існує на ринку нерухомості Балі. Я навмисно використала термін іншомовного походження "хайп", значення якого з англійської перекладається як «агресивна нав'язлива реклама продукту, перебільшуючи його важливість або переваги, ціль якої - формування переваг споживача». На мою думку, це слово найкраще описує теперішню ситуацію на ринку нерухомості на Балі.

Умовно увесь ажіотаж можна розділити на дві групи: в першій вам обіцяють «золоті гори», якщо придбаєте нерухомість на острові; в іншій кажуть «обходьте стороною Балі», то все неправда – заробляють там тільки забудовники та девелопери.

Почнемо з тих, хто обіцяє 26-30-33%, а то навіть 260% ROI. Звідки беруться такі високі показники?

•  Рахують річну завантаженість закладу 90-95%.

Це дійсно можливо. У мене в блозі в категорії «Люди на Балі», іноземці розповідають про життя та бізнес на Балі і річна завантаженість їх готелів та віл сягає 85-95 %. Також такі дані підтверджують більшість клієнтів Сантьяго. Але все вирішує локація вашого об’єкта нерухомості та професійне управління нерухомістю. Наші клієнти та друзі володіють нерухомістю на півострові Букіт, в районі Улувату, Бінгін та Чангу, район Берава.  Це одні самих топових локацій на сьогодні. Але далеко не всі туристичні райони можуть забезпечити такий потік туристів. На Балі є також сезонність. Тому як результат середньорічна оренда може бути від 65 до 80% річних. Це не є погано, але суттєво впливає на таблицю розрахунків, і прогнози виглядають не так привабливо.

• Завищена ціна оренди.

Коли прогнозують дохід, беруть середню ціну в тому районі на схожі об’єкти, додають зверху 20-30%, а то і 40-50%, пояснюючи це «ексклюзивністю пропозиції»: нова вілла, дуже сучасний інтер’єр або ще щось в такому дусі. Ринок зараз росте, пропозицій більшає і «нових сучасних» віл стає все більше і більше, тому причин ставити суттєво вищу ціну немає.

• Занижені або не вказані витрати.

Вказують в розрахунках дуже низькі витрати, а подеколи взагалі не включають певні позиції. Більшість управлінських компаній продають вілли через ОТА (booking.com, Airbnb.com і т.п.). За це ОТА отримують комісію, яка може складати від 5% до 25%, в залежності від умов співпраці. І ця комісія, яка є витратою, часто не вказується. Далі є витрати на утримання об’єкта нерухомості: електрика, вода (на півострові Букіт витрати можуть бути суттєво вищі через її дефіцит та проблемою з водопостачанням), прання, персонал, зарплати, поповнення засобів прибирання та гігієни і т.д. У нас був випадок, коли клієнт сказав, що його не цікавить наше управління, бо він знайшов дешевше – оплата всього 10% від загального доходу. Я попросила вияснити, що включено в ці 10%. Як виявилось, дуже мало. Весь менеджмент включав:

-      розміщення об’єкта на ресурсах ОТА, але фото та відео контент для них клієнт сплачував додатково;

-       оброблення заявок, далі по факту прибуття гостя, представник компанії зустрічав його, щоб видати ключі, після виїзду – прибирання.

-       І більше нічого. Хто сплачує видатки на маркетинг, утримання території та інші витрати?

Утримання території та вілли в цілому – ще цікава опція, яка часто взагалі не згадується. Це Балі з сезонами дощів, вітрів – вілла потребує регулярного оновлення, щоб підтримувати високий рівень сервісу та отримувати позитивні відгуки від туристів.

• Прогнози ROI

Колись давно я зі своїм керівником робили фінансові розрахунки майбутнього проекту. Я не є економістом чи фінансистом, тому спитала його, як ми це все будем рахувати. Він, насправді хороший економіст, відповів «Олічка, емпірично. Ми зробимо розрахунки емпіричним методом». Я тоді пам’ятаю перевірила в вікіпедії значення цього слова і ось, що вона каже:

«Емпіричні дані — це інформація, отримана за допомогою органів чуття, зокрема, шляхом спостереження, фіксування закономірностей та поведінки шляхом експериментів. Термін походить від грецького слова «досвід» — ἐμπειρία (empeiría).»

Так от, прогнози деяких девелоперів про доходи і  прибутки – це прорахунки зроблені емпірично. Перекладу: це фантазія  «їх органів чуття», деколи дійсно сформована на основі їх практичного досвіду, якщо вони на ринку нерухомості певний час і можуть «фіксувати певні закономірності»; або, як все-таки частіше буває, на основі інформації з інтернету чи просто їх бажання створити максимально привабливу презентацію для клієнта.

 І ще це гарна «гра» з цифрами :)

Тому придбавши апартамент за  205 000 у.о. на Балі, згідно «емпіричних даних девелопера» ви можете отримати 35% ROI через 5 років, або продавши свій апартамент через 5 років ви можете збільшити ROI до 175% або навіть до 265% через 10 років. Згадані показники, не вигадані мною, а взяті з реальної презентації девелопера на Балі :)

Але в той же вас є дійсно реальні історії неймовірно успішних інвестицій, наприклад, як Мерседес у своєму інтерв'ю в моєму блозі розповідала: коли вона робила прорахунок бізнесу, то рахувала все згідно з цінами під час локдауну і  відповідно перших прорахунків проєкт мав окупитись через 10-12 років, зараз це десь 3 роки.

Неймовірний результат, але це сукупність багатьох факторів: підписання договору на землю під час локдауну, коли ціни були в 3-4 рази менші, ніж зараз, так само вартість будівництва була суттєво нижчою; якісний проект; топова локація об'єкта та професійний менеджмент.

А що кажуть ті, хто рекомендує уникати інвестицій на острові Балі?

Минулого тижня моя подруга відіслала мені відео з інстаграму, де блогерка, яка з її слів вчить правильно інвестувати, розповідала наскільки не вигідно це робити на Балі.

Ось, як вона рахує:

Вартість нерухомості 250 000 у.о.

Термін договору оренди - 30 років.

Тривалість будівництва – 24 місяці.

Вартість оренди в місяць – 1500 у.о.

Витрати на утримання та управління нерухомістю в місяць  – 300 у.о.

360 місяців (термін дії договору оренди) – 24 місяці будівництво = 336 місяців

336 місяців х 1200 у.о. (дохід за мінусом видатків) = 403 2000 у.о. дохід  за 30 років.

403 000 – 250 000 у.о. = 153 200 у.о. прибуток за 30 років.

153 200 у.о. /30 років = 5106 у.о. річних або всього 2% ROI 

І вкінці рекомендує інвестувати в нерухомість на Мальдівах :)

Після перегляду відео, у мене виникли наступні думки:

250 000 у.о. – ця ціна вказує, що нерухомість має бути в хорошому туристичному районі, з сучасною архітектурою та дизайном.

Середня тривалість будівництва на Балі від 12 до 18 місяців залежно від об’ємів. Звісно можна будувати і 24 місяці, і навіть 30, якщо наймати непрофесійні компанії, чи як деякі туристи тут роблять, наймають дешевих працівників на різні види робіт, намагаються самі контролювати процес, а вкінці результат сумний: будують довго, а потім ще довше переробляють набудоване.

Чому вказується оренда помісячно, якщо більш прибутковим бізнесом є здача нерухомості подобово.  Ціна 1500 у.о./місяць – це досить занижена ціна оренди за місяць, якщо згідно слів блогерки ми говоримо про сучасну віллу за 250 000 у.о., яка знаходиться в хорошому туристичному районі, як Семіняк, Чангу чи Убуд.

Якщо витрати на менеджмент та утримання 300 у.о в місяць, то це мало б бути на професійному рівні. З іншого боку, чому така оплата, якщо це помісячна оренда, значно менше роботи – тому може бути і 10% - 150 у.о. Плюс у більшості випадків, туристи сплачують додатково за комунальні, якщо це оренда помісячно. І там ще купа таких нюансів.

Тобто це знову «гра з даними та цифрами», але в цьому випадку, нас хочуть переконати «Балі – не найкращий варіант для інвестицій, а от Мальдіви – менша конкуренція і т.д.»

Serena Villas Uluwatu

Де ж правда?

Як найчастіше буває, правда десь посередині :)

Можна прогоріти інвестувавши в нерухомість на Балі?

Легко, якщо робити це, не знаючи всіх тонкощів процесу.

Чи реально заробити, придбавши віллу на Балі?

Можна, але це точно не для всіх і підхід має бути розсудливий. 

І на завершення декілька рекомендацій:

1)    Там де ринок має високу дохідність, це завжди супроводжується високими ризиками також. Ринок Балі саме такий: високий дохід = високі ризики.

2)    Перевіряйте компанії та їх неймовірні обіцянки, так само як і різкі відмовляння від інвестицій в нерухомість на Балі, бо на Мальдівах, Тайланді і ще десь вигідніше. Можливо так і є, я не знаю, тому ретельно перевіряйте, консультуйтесь з професіоналами та іншими інвесторами, у яких є вже досвід.

3)    Якщо ви ніколи не були на Балі, краще не купувати нерухомість в такому випадку. Це суто моя думка. Я вважаю, не побувавши но острові, це як купувати кота в мішку. Також я бачила, як люди розчаровувались, приїхавши сюди. Тут потрібно побути, аби відчути і зрозуміти острів, тим більше, якщо плануєте пов’язувати своє життя з ним, інвестувавши сюди.

4)    Ніколи не інвестуйте більше, ніж можете дозволити собі втратити. Це точно не мають бути останні ваші збереження, з яких ви плануєте отримувати дохід і жити за ці кошти. Бо життя буває непередбачуваним!

Якщо ви цікавитись придбанням нерухомості на Балі, то в цій покроковій інструкції Частина 1 та Частина 2, зібрана інформація, яку потрібно знати майбутньому інвестору.

Також, якщо цікаво почитати реальні історії людей, які живуть та мають бізнес на Балі, діляться своїм досвідом та порадами, то переходьте сюди.

Дякую, що читаєте!

До нових зустрічей!

Оля.